雅居乐，真能“金身不破”？

◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

这轮楼市“深度”调整持续至今，除了占尽体制优势的多数央国企过得不错外，撑到现在还能活下来的，可以说都很不简单。

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特别是截至目前仍未出险的，这类民营房企真的已所剩不多，曾是“粤系千亿房企”的雅居乐，便是其一。

业内还是挺佩服雅居乐掌舵人陈卓林，上次“劫难”还是在2014年，被昆明检察院“指定居所居住”而离开公众视野，几个月后即重回雅居乐履职。

2016年起，全国楼市迎来新一轮上涨周期，雅居乐该年销售额528.2亿元，但凭借在海南、云南等热门旅游目的地雄厚的土储优势，加上在热点城市高频扩储，2018年提前圆梦千亿销售额目标。

2019年，雅居乐销售额1179.7亿元，同比增幅近15%；2020年销售额1381.9亿元，同比增幅逾17%，但2021年楼市“前扬后抑”突然切换，打乱了全年1500亿元目标节奏，销售额只有1390.1亿元，2022年“断崖式”下降到652.3亿元。

这背后，是楼市持续已达2年的深度调整，但截至目前似乎仍未彻底明确“筑底”，绝大多数房企的销售额也都惨不忍睹，只是跌幅轻重各异罢了。

截至目前，已有几十家房企爆雷，但爆雷名单仍在继续，没爆雷的比如碧桂园、雅居乐等仍在苦撑，想尽各种办法保信用，难能可贵。

按碧桂园近日的对外表述，为确保现金流安全，将积极考虑包括但不限于压降各项经营支出、加快回款安排、积极拓展融资渠道、管理及优化债务偿还安排等，同时积极寻求政府及各方监管机构的指导和支持。

截至去年底，雅居乐总借贷约595亿元，其中人民币计价借贷额346亿元，涉及银行借款及其他借款388亿元、优先票据121.1亿元，境内公司债、商业ABS、番禺ABS及可交换债券合计85.8亿元。其中，可交换债券12.23亿元，由雅居乐担保雅生活股权质押。

同期末，雅居乐净负债率57.3%，较上年末50.8%还上升6.5个pct，现金及现金等价物84.6亿元，较上年底228亿元直线剧减，跟抓偿债有关，一年内到期短债240亿元，短债偿付压力非常大。

8月1日，碧桂园澄清外界传闻其建议配售新股计划，称现阶段不考虑建议交易。不过，雅居乐却按耐不住了。要知道，去年底那一轮内房股掀起权益融资潮，碧桂园、雅居乐可是一前一后。

雅居乐今日上午曾披露，拟以每股1.18港元配售3.46亿股，配售价较股份昨日收盘价每股1.38港元折价约18.12%；募资净额约3.87亿港元，拟用作偿还现有债项再融资等。

从股价走势看，7月24日，雅居乐股价曾跌至1.07港元/股新低，此后4个交易日受益于楼市政策“大拐点”筑底反弹上攻，累计涨幅27.78%。

外界猜测，或受股价这几天持续上涨，雅居乐管理层借此趁机加快配股融资，但也不惜折价近两成，造成今日股价开盘后下挫，已持续低于配股价。

几天前，雅居乐曾公告预计上半年将盈转亏，对比去年同期未经审核综合净利润33.54亿元，初步审阅集团未经审核管理账目，预计今年上半年可能录得未经审核综合净亏损。

雅居乐解释说，主要系房地产行业销售下行，导致整体物业销售面积下降，以及预期汇兑损失，跟碧桂园近日预告其上半年净利预亏原因“如出一辙”。

截至去年底，雅居乐手上土储建面规模4016万方，其中大湾区土储规模1033万方，长三角土储规模454万方，在香港两个优质项目土储约2.04万方。

日前，雅居乐披露上半年销售额282.3亿元，同比下降约28.4%，均价14792元/㎡，较去年同期12848元/㎡涨近2000元。

再看雅居乐2022年销售均价12600元/㎡，较2021年14303元/㎡降价约1700元，说明去年大幅促销牺牲利润跑量，或引发今年内“盈转亏”等。

雅居乐此前曾透露2023年可售资源1500亿元，今年目标销售约650亿元-700亿元，但会暂缓拿地计划，希望能在两年至三年内恢复正常。

7月下旬以来，楼市政策迎来“大拐点”，对雅居乐等部分未出险民营房企，可谓“雪中送炭”。 从本月24日最高层会议上，已明确一个重大信号，即房地产市场供求关系已发生重大变化，政策应“适时调整优化”。换句话说，低迷楼市需要加大松绑力度，以大力支持合理刚需及改善需求。住建部积极响应，已开出多副药方：其一，降首付比例及贷款利率；其二，改善性换购税费减免；其三，“认房不用认贷”。

近来，北京、深圳、广州及长沙等一二线重点城市早就摩拳擦掌，急不可耐了，具体松绑或优惠细则均在紧锣密鼓酝酿之中。 这引起 房地产股持续齐涨 ，将 助力各大房企再融资等。

编辑：密探君

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